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1 - O que é uma Área de Reabilitação Urbana (ARU)?


Uma Área de Reabilitação Urbana, abreviadamente designada por ARU, é uma área territorialmente delimitada, que em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada, através de uma Operação de Reabilitação Urbana aprovada em instrumento próprio ou em Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana.

2 - Existe alguma Área de Reabilitação Urbana (ARU) no concelho da Maia?

 

Sim. Existem 5 a Áreas de Reabilitação Urbana do Centro da Maia, podendo consultar todos os elementos referentes a estas ARU nos separadores seguintes nomeadamente os limites das suas áreas de intervenção e documentos associados.

 

3 – A que benefícios fiscais e incentivos se podem aceder nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)?


O Estatuto dos Benefícios Fiscais (EFB) e o Código do Imposto Sobre o Valor Acrescentado (CIVA) preveem no seu articulado, medidas de incentivo à reabilitação urbanística.

Descrevem-se de seguida as principais medidas de apoio à reabilitação urbanística em áreas de reabilitação urbana contidas nestes dois diplomas, não dispensando contudo a leitura da legislação por ser matéria que é passível de alteração e atualização, nomeadamente no âmbito dos Orçamentos Gerais do Estado, bem como, a consulta dos serviços da locais de Finanças/Autoridade Tributária Aduaneira.
Benefícios fiscais decorrentes da aplicação do Código do IVA:

IVA - À TAXA DE 6% EM EMPREITADAS DE REABILITAÇÂO URBANA - De acordo com o Código do Imposto Sobre Valor Acrescentado, Lei n.º 64-A/2008 de 31 de dezembro a taxa do IVA é de 6% para a transmissão de bens e prestação de serviços em empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. (Verba 2.23 da Lista I Anexa ao CIVA)

Benefícios fiscais decorrentes da aplicação do art.º 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EFB):

IMI - ISENÇÃO DE IMI POR UM PERÍODO DE CINCO ANOS - Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação* são passíveis de isenção de imposto municipal sobre imóveis por um período de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de cinco anos.
Estas isenções estão dependentes de deliberação da Assembleia Municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

IMT - ISENÇÃO DE IMT NA PRIMEIRA TRANSMISSÂO ONEROSA - São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado na 'área de reabilitação urbana '.
Estas isenções estão dependentes de deliberação da Assembleia Municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

IRC - ISENÇÃO DE IRC PARA FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÀRIO - Isenção de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC) para Fundos de Investimento Imobiliário.

IRS - REDUÇÃO DE 30% (MÁXIMO DE € 500,00 ) NO IRS - São dedutíveis à coleta, em sede de IRS, até ao limite de € 500,00 (euro), 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de imóveis, localizados em 'áreas de reabilitação urbana' e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação.
Os encargos a que se refere este ponto devem ser devidamente comprovados e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação, no caso deste município, a Câmara Municipal da Maia.

MAIS VALIAS TRIBUTADAS À TAXA AUTÓNOMA DE 5% - As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa autónoma de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em 'área de reabilitação urbana ', recuperados nos termos da respetiva estratégia de reabilitação.

RENDIMENTOS PREDIAIS TRIBUTADOS À TAXA DE 5% - Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis situados em 'área de reabilitação urbana ', recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação

* “Ações de reabilitação” as intervenções destinadas a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel **, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção.

** “Estado de conservação” o estado do edifício ou da habitação determinado nos termos do disposto no NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e no Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de agosto, para efeito de atualização faseada das rendas ou, quando não seja o caso, classificado pelos competentes serviços municipais, em vistoria realizada para o efeito, com referência aos níveis de conservação constantes do quadro do artigo 33.º do NRAU.

Os incentivos fiscais consagrados no artigo 71º do EFB são aplicáveis aos imóveis objeto de ações de reabilitação iniciadas após 1 de Janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

4 - Como posso usufruir de benefícios fiscais sobre prédios inseridos em Área de Reabilitação Urbana ?


Para poder beneficiar dos benefícios fiscais, nomeadamente das isenções de IMI (por 5 anos) e IMT, IRS ou IRC, terá de ser executada ação de reabilitação, subindo 2 níveis no estado de conservação do imóvel (artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), a partir da prévia avaliação a realizar através de vistoria a ser solicitada à Câmara Municipal da Maia.
Nos termos referidos a avaliação do estado de conservação do edificado pressupõe a realização de duas vistorias:
• Vistoria prévia para identificar o estado de conservação do imóvel antes da intervenção;
• Vistoria após a reabilitação.

As isenções previstas no artigo 71.º do EBF, nomeadamente a isenção de IMI, são aplicáveis aos imóveis inseridos em ARU, cujas obras de reabilitação garantam a subida de dois níveis no estado conservação do imóvel nos termos da metodologia prevista legalmente (MAEC) e se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

Não se aplicam a construções a edificar em lotes vazios ou em lotes resultantes da demolição de edifícios existentes.

A atribuição de benefícios fiscais e outros incentivos depende sempre de uma candidatura prévia a apresentar na Câmara Municipal.

5 - Existem benefícios fiscais e e/ou outros incentivos para a reabilitação urbana para operações urbanísticas fora das Áreas de Reabilitação Urbana?


Sim. O Estatuto dos Benefícios Fiscais e o Código do IVA preveem também incentivos à reabilitação urbana fora da Áreas de Reabilitação Urbana.

Descrevem-se de seguida as principais medidas de apoio à reabilitação urbana independentemente da sua localização contidas nestes dois diplomas, não dispensando contudo a leitura da legislação por ser matéria que é passível de alteração e atualização, nomeadamente no âmbito dos Orçamentos Gerais do Estado, bem como, a consulta dos serviços locais de Finanças/ Autoridade Tributária e Aduaneira.

Benefícios fiscais decorrentes da aplicação do art.º 45º do Estatuto do Benefícios Fiscais:

IMI - ISENÇÃO DE IMI POR UM PERÍODO DE TRÊS ANOS - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária.


IMT - ISENÇÃO DE IMT - Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras.

Para o efeito do disposto nos números anteriores, entende-se por reabilitação urbanística o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no regime jurídico da urbanização e da edificação, com o objetivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu caráter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., ou pela câmara municipal, consoante o caso, e desde que, em qualquer caso, seja atribuída a esse prédio, quando exigível, uma classificação energética igual ou superior a A ou quando, na sequência dessa reabilitação, lhe seja atribuída classe energética superior à anteriormente certificada, em pelo menos dois níveis, nos termos do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, com exceção dos casos em que tais prédios se encontrem dispensados de um ou mais requisitos de eficiência energética, nomeadamente nos termos do disposto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril.

Estas isenções ficam dependentes de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação do prédio, após a conclusão das obras e a emissão da certificação urbanística e da certificação energética.

A câmara municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios o reconhecimento referido no ponto anterior, competindo àquele promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de imposto municipal sobre imóveis e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e subsequentes restituições.

O regime previsto anteriormente não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.

A atribuição de benefícios fiscais e outros incentivos depende sempre de uma candidatura prévia a apresentar à Câmara Municipal.
Benefícios fiscais decorrentes da aplicação do Código do IVA:
IVA À TAXA DE 6% EM EMPREITADAS DE REABILITAÇÂO URBANA - De acordo com o Código do Imposto Sobre Valor Acrescentado, Lei n.º 64-A/2008 de 31 de dezembro a taxa do IVA é de 6% para as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos a habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.

A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços. (Verba 2.27 da Lista I Anexa)

 

6 - O que é que se entende por “Reabilitação de Edifício”?


Entende-se por “Reabilitação de Edifício” a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, às construções, funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como, às frações, eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, determinadas em função de opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo o uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.

7 - O que são o “regime simplificado” e “via rápida da reabilitação”?


Nas Áreas de Reabilitação Urbana, os procedimentos de licenciamento e de comunicação prévia de operações urbanísticas são simplificados, de acordo com as medidas previstas no Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril, comportando medidas de apoio aos interessados, com o objetivo de que o controlo prévio urbanístico das obras de reabilitação seja simples e rápido.
Os pedidos de licenciamento e de comunicação prévia e o acesso aos incentivos para obras de reabilitação são apoiados através do atendimento prioritário e da celeridade na apreciação dos respetivos processos – a designada “via Rápida da Reabilitação”.
Em paralelo com as operações urbanísticas, deverão ser analisadas as questões relativas aos benefícios fiscais e financeiros (tais como, a redução das taxas, emissão de certidões para obtenção de outros benefícios, como por exemplo a redução do IVA).
Na fase de execução das obras de reabilitação, pretende-se igualmente imprimir agilização e ligação direta com os interessados, nomeadamente nos atos de inspeção e de verificação da boa execução das obras.
Este regime aplica-se exclusivamente:
• à reabilitação de edifícios ou de frações, concluídos há pelo menos trinta anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU);
• a edifícios ou frações que sejam destinados total ou predominantemente ao uso habitacional (considera-se que um edifício ou fração é predominantemente para uso habitacional quando pelo menos 50% da sua área se destina a habitação e a usos complementares, designadamente, estacionamento, arrecadação ou usos sociais).
É pressuposto da aplicação deste regime simplificado que a reabilitação não pode originar desconformidades nem agravar as existentes, devendo, sempre que possível, contribuir para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fração.
O Decreto Lei n.º 53/2014, de 8 de abril abrange as seguintes operações urbanísticas:
• Obras de conservação
• Obras de alteração
• Obras de reconstrução
• Obras de construção ou ampliação, quando condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável, desde que não ultrapassem os alinhamentos e a cércea superior das edificações confinantes mais elevadas e não agravem as condições de salubridade ou segurança de outras edificações
• Alterações de utilização

As operações urbanísticas abrangidas por este regime estão dispensadas do cumprimento de requisitos mínimos ou do cumprimento de normas técnicas (por exemplo, de eficiência energética e qualidade térmica, instalações de gás, regime legal das acessibilidades), devendo o seu não cumprimento ser justificado através de Termo de Responsabilidade subscrito pelo técnico autor do projeto – a dispensa do cumprimento de normas técnicas deverá ser facilitadora das ações de reabilitação em edifícios ou frações que, sem a existência deste regime, não poderiam ser aprovadas.

8 - Tenho um edifício identificado no PDM como Património de Interesse Municipal e quero fazer obras de reabilitação. Existe algum incentivo?


Sim. Para além dos benefícios fiscais decorrentes da lei geral (ver resposta às questões 2 e 4 anteriores) as pessoas singulares ou coletivas que realizem operações urbanísticas que promovam a salvaguarda e melhoria de edifícios cujo valor arquitetónico ou histórico seja expressamente reconhecido em plano municipal de ordenamento do território, podem ficar dispensadas de pagamento parcial da Taxa Municipal de Urbanização.
A redução pode ir de 25% a 75% consoante a natureza da operação urbanística e a classificação do imóvel. (ver REGULAMENTO MUNICIPAL DE TAXAS E ENCARGOS NAS OPERAÇÕES URBANÍSTICAS)

Esta isenção deverá ser requerida pelos interessados e o pedido deverá ser instruído com todos os elementos que permitam a apreciação da pretensão, designadamente o projeto de arquitetura.
O pedido pode ser apresentado após a liquidação da taxa e antes do decurso do prazo para o respetivo pagamento.

 

9 - Como se inicia um processo de reabilitação na Câmara Municipal, para ter acesso a benefícios fiscais?


Os proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos de edifícios ou frações para poderem beneficiar dos apoios e incentivos previamente indicados, devem proceder à instrução do processo de reabilitação do imóvel a reabilitar.
O processo inicia-se com o preenchimento de um requerimento de pedido de vistoria para a avaliação do estado de conservação do imóvel localizado na área de reabilitação urbana e elaboração do respetivo relatório técnico, a solicitar no “Gabinete de Atendimento”.
No caso específico de se pretender apenas a aplicação do regime de IVA à taxa reduzida, em empreitadas de reabilitação, o pedido dirigido à Câmara Municipal reportar-se-á, exclusivamente, à emissão de certidão comprovativa de localização de prédio / imóvel em Área de Reabilitação Urbana.
A candidatura aos apoios e incentivos é feita no âmbito do processo do imóvel a reabilitar.