Projeto de Regulamento Municipal de compensações e encargos urbanísticos devidos pela realização de operações urbanísticas do Município da Maia
Nota justificativa
A Lei n.º 53-E/2006, de 29 de dezembro, com a sua versão mais recente publicada com a Lei n.º 117/2009, de 29 de dezembro, aprova o Regime Geral das Taxas das Autarquias Locais, e impõe a obrigatoriedade de adequação dos regulamentos em vigor ao regime jurídico nela definido.
Dispõe o artigo 8.º do referido diploma que os regulamentos que criem taxas municipais devem conter, sob pena de nulidade:
a) A indicação da base de incidência objetiva e subjetiva;
b) O valor ou a fórmula de cálculo do valor das taxas a cobrar;
c) A fundamentação económico-financeira relativa ao valor das taxas, designadamente os custos diretos e indiretos, os encargos financeiros, amortizações e futuros investimentos realizados ou a realizar pela autarquia local;
d) As isenções e sua fundamentação;
e) O modo de pagamento e outras formas de extinção da prestação tributária admitidas;
f) A admissibilidade do pagamento em prestações.
Nesta conformidade normativa impõe-se a revisão dos regulamentos municipais que regulem relações jurídico-tributárias geradoras da obrigação de pagamento de taxas à Autarquia Local, conformando-as com aquele regime jurídico.
Em simultâneo, com a entrada em vigor da Revisão do Plano Diretor Municipal (PDM), é necessário proceder à regulamentação de uma série de compensações e encargos inerentes à realização de operações urbanísticas.
É neste contexto que o presente regulamento estabelece:
- A compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta em relação à edificabilidade abstrata calculada em função das edificabilidades médias definidas no Artigo 109º do RPDM para as diferentes categorias de espaço do solo urbano;
- A afetação social da mais-valia a que se refere o Artigo 115º do RPDM, que estabelece uma cedência ao FMSAU de 10% da edificabilidade abstrata nas operações urbanísticas a realizar em áreas de execução programada a estruturar ou naquelas que resultarem da reclassificação do solo rústico em urbano e que comportem edificabilidade;
- A compensação por défice ou excesso da cedência definida no Artigo 112º do RPDM, incluindo a compensação por não cumprimento da dotação de estacionamento público, tal como dispõe o n.º 5 do Artigo 22º do Regulamento do PDM (RPDM);
- Os encargos de urbanização a que se refere o Artigo 111º do RPDM, determinando o valor dos encargos padrão e as compensações ao desvio desses encargos, integrando a taxa pela realização, manutenção e reforço das infraestruturas urbanísticas, que se designará doravante por TMU;
Assim procedeu-se à elaboração de um regulamento que disciplinasse aquelas relações no âmbito da realização de operações urbanísticas no Município da Maia, sem prejuízo de se manterem em vigor os demais regulamentos em matérias não contrárias ao presente Regulamento.
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Lei habilitante
O Regulamento de compensações e encargos urbanísticos do Município da Maia é elaborado com base no disposto na seguinte legislação:
a) Artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa;
b) N.º 1 do Artigo 8.º, do Regime Geral das Taxas das Autarquias Locais, Lei n.º 53 -E/2006, de 29 de dezembro;
c) Alíneas a), e) e h) do n.º 2 do artigo 53.º da Lei n.º 169/99, de 18 de setembro, com redação dada pela Lei n.º 5 -A/2002, de 11 de janeiro;
d) Artigos 64.º a 66.º da Lei de Bases da política pública do solo, de ordenamento do território e de urbanismo, Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, na sua redação atual;
e) Artigos 172.º, 175.º a 183.º do Regulamento Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual;
f) Artigos 3.º, 44.º, 116.º e 117.º do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atualizada;
g) Alínea a) do n.º 2 do artigo 53.º da Lei n.º 169/99, de 18 de setembro, com redação dada pela Lei n.º 5 -A/2002, de 11 de janeiro;
h) Alínea n) do n.º 2 do Artigo 23.º, alíneas b), g) e r) do n.º 1 do Artigo 25.º e alínea k) do Artigo 33.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atualizada.
Artigo 2.º
Âmbito Territorial
O presente Regulamento aplica-se em todo o Município às relações jurídico tributárias geradoras da obrigação de compensações e encargos urbanísticos nele previstas, sem prejuízo da aplicabilidade de outros regulamentos específicos, e com o seguinte âmbito territorial:
a) A compensação por défice ou excesso de edificabilidade, a que se refere o Artigo 114º do RPDM, aplica-se todo o solo urbano, com exceção dos espaços urbanos de baixa densidade, espaços de uso especial e espaços verdes;
b) A afetação social da mais-valia, a que se refere o Artigo 115º do RPDM, aplica-se às áreas de execução programada a estruturar e às localizadas em solo rústico a reclassificar para urbano e que comportem edificabilidade;
c) A compensação por défice ou excesso de cedência e pelo não cumprimento da dotação de estacionamento público, a que se referem, respetivamente, o Artigo 112º e o Artigo 22º do RPDM, aplica-se a todo o solo urbano;
d) A taxa municipal pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas, a que se refere o Artigo 111.º do RPDM, aplica-se a todo o Município da Maia.
Artigo 3.º
Incidência objetiva
1. O presente Regulamento incide sobre todas as operações urbanísticas que se verifiquem no Município da Maia e que não correspondam a obras de edificação em cumprimento de operações de loteamento em vigor anteriores a 2015.
2. Em acordo com o Plano Diretor Municipal, o presente regulamento define:
a) A compensação por défice ou excesso de edificabilidade em função da edificabilidade média (Artigo 109º do RPDM);
b) A afetação social da mais-valia (Artigo 115º do RPDM);
c) A compensação por défice ou excesso de cedência (Artigo 112º do RPDM) e pelo não cumprimento da dotação de estacionamento público (n.º 5 do Artigo 22º do RPDM);
d) Os encargos de urbanização local e geral (Artigo 111º do RPDM).
3 — O presente Regulamento não é aplicável:
a) Às obras com alvará ou título de licença ou comunicação prévia ainda válido, emitido antes da entrada em vigor do presente regulamento;
b) Às operações urbanísticas que não se enquadrem no âmbito territorial a que se refere o Artigo 108.º do RPDM, apenas no que respeita à redistribuição das mais valias em acordo com o Artigo 114.º do mesmo diploma.
Artigo 4.º
Incidência subjetiva
1 — O sujeito ativo da obrigação de pagamento das taxas, compensações e encargos previstos no presente Regulamento é o Município da Maia.
2 — São considerados sujeitos passivos, todas as pessoas singulares ou coletivas ou outras entidades legalmente equiparadas que estejam vinculadas ao pagamento das taxas e outras receitas municipais, nos termos do presente Regulamento, incluindo o Estado, as Regiões Autónomas, as Autarquias Locais, os fundos e serviços autónomos e as entidades que integram o sector empresarial do Estado, das Regiões Autónomas e de outras Autarquias Locais.
3 — As isenções e reduções previstas no presente Regulamento respeitam os princípios da legalidade, igualdade de acesso, imparcialidade, capacidade contributiva e justiça social e visam a justa distribuição dos encargos, o incentivo da atividade económica na área do Município, a dinamização do espaço público e o apoio às atividades com fins de interesse público municipal.
Artigo 5.º
Definições e siglas utilizadas
1 — Siglas adotadas neste Regulamento:
a) Ed — Edificabilidade, correspondendo à área de construção conforme definição constante no n.º 1 do Artigo 19.º do Regulamento do Plano Diretor Municipal da Maia e transposta para o n.º 2 do presente artigo;
b) CIMI — Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;
c) MM — Município da Maia;
d) FMSAU — Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística;
e) PDM — Plano Diretor Municipal;
f) RPDM – Regulamento do Plano Diretor Municipal;
g) TMU- Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas.
2 — Edificabilidade — corresponde à área total de construção, com exceção de:
a) Espaços exteriores cobertos, tais como:
i. Galerias exteriores públicas / ou galerias exteriores de uso público;
ii. Terraços, alpendres e telheiros;
iii. Varandas, desde que não ultrapassem 15% da edificabilidade proposta.
b) Outras áreas técnicas, como grupo de bombagem, postos de transformação, central térmica, compartimentos de resíduos sólidos urbanos, casa das máquinas dos elevadores, depósitos de água e central de bombagem, entre outras indispensáveis ao funcionamento do edifício;
c) Áreas destinadas a estacionamento e arrecadações das diferentes unidades de utilização do edifício, quando localizadas em cave.
CAPÍTULO II
Edificabilidade e Encargos de Urbanização
SECÇÃO I
Edificabilidade
Artigo 6.º
Disposições enquadratórias
1 - O RPDM adota o seguinte modelo perequativo para a distribuição da edificabilidade:
a) Estabelece a edificabilidade que pode e, no caso da regulação por critérios morfotipológicos, deve ocorrer num determinado prédio ou conjunto de prédios;
b) Estabelece uma edificabilidade abstrata para cada prédio, entendida como aquela a que o proprietário tem direito e que corresponde ao produto da edificabilidade média fixada para a zona homogénea em que o prédio ou conjunto de prédios se integram pela área do prédio ou conjunto de prédios;
c) Estabelece uma edificabilidade concreta a autorizar ao proprietário ou conjunto de proprietários em cada operação urbanística, que articula a edificabilidade do local com a edificabilidade abstrata;
d) Quando a edificabilidade concreta for superior à edificabilidade abstrata:
i) É cedida ao MM uma área com a edificabilidade em excesso, exceto se tal não for aconselhável ou possível por razões de carácter urbanístico ou ambiental;
ii) Não se verificando a cedência, é paga uma compensação pecuniária ao MM, proporcional à edificabilidade concreta que exceda a abstrata;
e) Quando, por razões urbanísticas que não decorram da vontade do proprietário nem por razões de vínculo situacional associado às características intrínsecas do próprio prédio, nomeadamente biofísicas, cadastrais ou patrimoniais, a edificabilidade concreta resultante de processo de gestão urbanística for inferior à abstrata, o MM paga uma compensação ao promotor, proporcional à diferença entre edificabilidade concreta e abstrata.
2 - O RPDM considera ainda na redistribuição das mais-valias, a afetação social a que se refere a alínea b) do n.º 2 do Artigo 3.º do presente regulamento, havendo lugar ao pagamento de uma compensação ao MM sempre que não for cedida uma área com a edificabilidade correspondente a 10% da edificabilidade abstrata admitida pelo plano para o prédio ou prédios em causa.
Artigo 7º
Compensações
1 — O valor das compensações pecuniárias (CEd) referidas no artigo anterior é estabelecido pela fórmula:
CEd = (Edc-Eda) × C x (Cl/Cl máx. × 0,15)
sendo:
a) Edc-Eda: a diferença, em m2 de Ed, entre edificabilidade concreta (Edc) e edificabilidade abstrata (Eda);
b) Cl: o coeficiente de localização fixado para o local consoante o uso dominante, no quadro do CIMI:
i) Indústria nos espaços de atividades económicas - industrial e logística;
ii) Serviços nos espaços de atividades económicas – terciário;
iii) Habitação nos restantes espaços urbanos;
c) Cl máx: o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI:
i) Indústria nos espaços de atividades económicas - industrial e logística;
ii) Serviços nos espaços de atividades económicas – terciário;
iii) Habitação nos restantes espaços urbanos;
d) C: o «custo de referência» por m2 de Ed, nos termos do disposto no Artigo n.º 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro, com as devidas atualizações;
2 — Em operações de ampliação de construção existente, a Edc-Eda é o acréscimo da edificabilidade correspondente à ampliação ou, nas situações em que a edificabilidade abstrata é superior à concreta preexistente, a que acresce à edificabilidade abstrata.
3 – Nos casos em que a edificabilidade é função da morfotipologia dominante, o valor de CEd é de 50% do calculado nos termos do n.º 1 do presente artigo, promovendo-se a consolidação do espaço urbano.
4 – No cálculo da edificabilidade abstrata deve ser dado cumprimento ao disposto no n.º 1 do Artigo 118.º do RPDM, nomeadamente que em operações urbanísticas que destinem 20% dos fogos a custos controlados ou arrendamento acessível por um prazo não inferior a 15 anos, é concedido um acréscimo da edificabilidade abstrata em 25%.
Artigo 8.º
Compensação pelo défice da afetação social da mais valia
1 — O valor das compensações pecuniárias (CAs) referidas no n-º 2 do Artigo 6.º é estabelecido pela fórmula:
CAs = (Eda x 0,10) x (Cl/Cl máximo x 0,15) x C
em que as siglas têm o significado que lhes é atribuído no artigo anterior.
2 — Este artigo é aplicável às áreas de execução programada a estruturar e a toda a reclassificação de solo rústico em urbano que ocorra no MM.
3 — Sempre que a edificabilidade abstrata for superior à edificabilidade concreta por imposição do plano, a afetação social da mais-valia aplica-se a esta última.
4- Nas situações referidas no número 2 que não correspondam às categorias de espaço central, habitacional ou de atividades económicas, a edificabilidade média a considerar para cálculo da afetação da mais-valia é de 0,45.
5 – No cálculo da edificabilidade abstrata deve ser dado cumprimento ao disposto no n.º 1 do Artigo 118.º do RPDM, nomeadamente que em operações urbanísticas que destinem 20% dos fogos a custos controlados ou arrendamento acessível por um prazo não inferior a 15 anos, é concedido um acréscimo da edificabilidade abstrata em 25%.
SECÇÃO II
Encargos de urbanização
Artigo 9.º
Disposições enquadratórias
1 — Os encargos urbanísticos, conforme são identificados no PDM, correspondem à construção e manutenção de infraestruturas, entendidas estas no sentido lato, englobando:
a) Todo o espaço público de circulação e de estar, pedonal e automóvel, incluindo vias, passeios, estacionamento, praças, espaços livres e verdes;
b) Os sistemas das redes públicas de infraestruturas;
c) Equipamentos públicos de utilização coletiva.
2 — Em função da sua abrangência, a infraestrutura considera-se dividida em:
a) Infraestrutura local, compreendendo:
i) O espaço público de circulação, pedonal e automóvel, incluindo vias, passeios e estacionamento;
ii) Os sistemas das redes públicas de infraestruturas;
iii) O espaço público de estar, incluindo praças, espaços livres e verdes;
b) Infraestrutura geral, compreendendo:
i) As vias distribuidoras, tal como definidas no PDMM;
ii) A parte das vias locais correspondente à área em excesso da estritamente necessária à operação urbanística, considerada para cumprimento de um perfil transversal imposto pelo MM;
iii) As redes gerais de abastecimento e drenagem e órgãos respetivos, como adutoras, depósitos, emissários e estações de tratamento;
iv) Os espaços verdes de abrangência supralocal;
v) Os equipamentos públicos de utilização coletiva.
3 — O RPDM estabelece o seguinte modelo perequativo para a distribuição dos encargos urbanísticos:
a) São devidos pelo promotor de todas as operações urbanísticas, sistemáticas ou não sistemáticas, encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a preexistente em situação legal;
b) Estes encargos incluem:
i) A execução de obras de urbanização, conforme o necessário à operação;
ii) Uma cedência de terreno destinado à infraestrutura local definida na subalínea iii) da alínea a) do número anterior e à infraestrutura geral de 0,30 m2/m2 de Ed para habitação unifamiliar, Indústria, armazenagem e logística, e de 0,50 m2/m2 de Ed para outros usos;
iii) Taxa e compensações urbanísticas que assegurem uma distribuição perequativa entre todas as operações;
c) A taxa e compensações a fixar assentam em custos e valores reais (custos-padrão), correspondendo à sua totalidade ou apenas a uma parte, caso em que a Câmara Municipal assume a restante parte como encargo seu.
4 — A taxa e as compensações estabelecidas nos dois artigos seguintes cumprem o referido no n.º 3 e exprimem a decisão municipal de fixar a seguinte participação de cada operação urbanística no financiamento das infraestruturas:
a) Cedência de terreno destinado a infraestrutura local e geral/m2 de Ed, conforme ponto ii) da alínea b) do n.º 3, ocorrendo compensação por cedência efetiva inferior ou superior;
b) Assunção pela CM da totalidade dos encargos com a infraestrutura geral, salvo situações em que um promotor entenda assumir esse encargo para viabilizar uma operação.
Artigo 10.º
Compensação por défice ou excesso de cedência para infraestrutura local e geral
1 — Integram a cedência:
a) Para infraestrutura local, as áreas a que se refere a subalínea iii) da alínea a) do número 2 do artigo anterior;
b) Para infraestrutura geral, as áreas a que se refere a alínea b) do número 2 do artigo anterior.
2 – O valor da compensação pecuniária por défice ou excesso de cedência para infraestrutura local e geral relativamente à cedência média devida (CC) é estabelecido pela fórmula:
CC = [(Edc × m — Ce) + N] × [(CL/ CLmáx x 0,15) × Edm × C]
Tendo as siglas o significado que lhes é dado no Artigo 7.º e ainda:
a) m, a cedência média estabelecida no RPDM de 0,30 m2/m2 de Ed para habitação unifamiliar, Indústria, armazenagem e logística, e de 0,50 m2/m2 de Ed para outros usos;
b) Ce, a cedência efetiva para infraestrutura geral, em m2 de terreno;
c) N, a área correspondente aos lugares de estacionamento público em falta, considerando 15m2 por lugar de estacionamento ligeiro e 50m2 por lugar de estacionamento pesado;
d) Edm, a edificabilidade média estabelecida pelo PDM para o local, conforme Artigo 109.º do RPDM.
3 — A compensação é paga pelo promotor ao MM ou por este ao promotor, conforme o valor calculado seja positivo ou negativo.
4 – Em cumprimento ao disposto no n.º 1 do Artigo 118.º do RPDM, em operações urbanísticas que destinem 20% dos fogos a custos controlados ou arrendamento acessível por um prazo não inferior a 15 anos, é concedida uma redução da cedência de 25%.
5 - Nas situações que não correspondam às categorias de espaço central, habitacional ou de atividades económicas, a edificabilidade média a considerar para cálculo da compensação por défice ou excesso de cedência é de 0,45.
Artigo 11.º
Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas
1 — O valor da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (TMU) é estabelecido pela fórmula:
TMU = Edc × C x Ig x K1 x K2 x K3 — Igp
sendo zero se da fórmula resultar valor negativo.
2 — As siglas constantes na fórmula têm os significados que lhes foi dado no Artigo 7º, e ainda:
a) Ig – encargo padrão com infraestruturas gerais, expresso em %, e que tem o valor de 10,12%;
b) Igp – o custo das obras de urbanização de infraestrutura geral a cargo do promotor, se se verificar;
c) K1 - coeficiente que traduz a influência do uso e da tipologia, assumindo os seguintes valores:
i) Habitação ≤ 2 fogos: 1,1;
ii) Habitação ≥3 fogos: 1;
iii) Comércio isolado: 1,3;
iv) Comércio associado a outros usos: 1;
v) Serviços: 1;
vi) Indústria/ armazenagem: 1,1;
vii) Turismo: 0,8;
viii) Atividades produtivas em solo rústico: 0,3;
d) K2 - coeficiente que traduz a influência da localização, assumindo os seguintes valores:
i) Solo urbano:
i.1 – Indústria, armazenagem e logística na categoria de espaços de atividades económicas: 0,75, sendo de 0,25 quando corresponda a uma transferência de atividade existente em acordo com a alínea c) do n.º 1 do Artigo 117º do PDM;
i.2 – Indústria, armazenagem e logística em outras categorias de espaços: 1,25;
i.3 - Outros: 1,0;
ii) Solo rústico:
i.1 – Habitação: 1,0;
i.2 – Outros: 0,25;
e) K3 – coeficiente que traduz o peso da nova edificabilidade no suporte do encargo padrão, assumindo o valor global de 22%.
3 - Nas comunicações prévias referentes a edificação a erigir em área abrangida por operação de loteamento cujo título tenha sido emitido antes de 2015 há lugar ao pagamento da taxa em acordo com o número 1.
CAPÍTULO III
Disposições Complementares
SECÇÃO I
Efetivação de taxas e demais encargos
Artigo 12.º
Valores pecuniários
1 - Na atualização do valor de C, «custo de referência» por m2 de Ed, nos termos do disposto no Artigo n.º 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro, deve aplicar-se em cada ano o valor em vigor em dezembro do ano anterior.
2 - Os valores das taxas, compensações e encargos obtidos serão arredondados, por excesso, para a segunda casa decimal.
Artigo 13.º
Substituição de valores pecuniários
Os valores pecuniários a pagar podem, por acordo mútuo, ser substituídas por obras de urbanização ou cedência de terreno, mediante avaliações específicas.
SECÇÃO II
Isenções e reduções
Artigo 14.º
Âmbito
1 – Sem prejuízo das isenções e reduções constantes no Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas e nos n.ºs 3 e 4 do Artigo 7.º, n.º 5 do Artigo 8.º e n.º 4 do Artigo 10.º do presente regulamento, consideram-se ainda as isenções e reduções definidas no número seguinte.
2 – Beneficiam de redução de 50% do valor das taxas de infraestruturas urbanísticas (TMU) as obras de ampliação de edifícios enquadrados em Operação de Reabilitação Urbana ou que correspondam a imóveis de interesse patrimonial identificados no Anexo III do Regulamento do PDM.
CAPÍTULO IV
Disposições Finais
Artigo 15.º
Disposições revogatórias
1 - O presente regulamento revoga e prevalece sobre todas as normas regulamentares que, expressa ou tacitamente, disponham em sentido contrário ou que com ele conflituem.
2 – São revogados:
a) O n.º 3 do Artigo 8º do Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas e Outras receitas Municipais;
b) O Título III - Taxa pela realização, reforço e manutenção de infraestruturas urbanísticas (TMU) do Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas e Outras Receitas Municipais;
c) O Título IV - Compensações por não cedências no âmbito da urbanização e edificação do Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas e Outras receitas Municipais
d) O Anexo – Zonas geográficas do Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas e Outras Receitas Municipais;
e) O n.º 4.94 - Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (TMU) e o n.º 4.95 — Compensações da Fundamentação económica e financeira do Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas e Outras Receitas Municipais.
Artigo 16.º
Regulamentação complementar
Para assegurar as compensações, pecuniárias ou em terreno, é criado pelo MM um Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística, conforme RPDM e quadro legal aplicável.
Artigo 17.º
Disposições transitórias
O presente regulamento aplica-se a todos os procedimentos cujo requerimento inicial tenha dado entrada no MM após a sua entrada em vigor.
Artigo 18.º
Dúvidas e omissões
Os casos omissos e as dúvidas suscitadas na interpretação e aplicação do presente Regulamento serão decididos mediante deliberação do MM.
Artigo 19.º
Resolução de conflitos
Para a resolução de conflitos na aplicação do presente Regulamento podem os interessados requerer a intervenção de uma comissão arbitral, nos termos do Artigo 118.º do RJUE.
Artigo 20.º
Entrada em vigor
O presente Regulamento entra em vigor no dia imediato à sua publicação, na 2.ª série do Diário da República.